PROČ JE VÝHODNĚJŠÍ INVESTOVAT DO DRUŽSTEVNÍCH BYTŮ.
Tento článek jsem se rozhodl napsat, protože se mě takřka všichni zájemci o investování do investičních bytů ptají, proč jim nabízím byt družstevní a ne byt v osobním vlastnictví. Vždyť přece koupit byt v osobním vlastnictví je podle nich výhodnější. Když se jich zeptám proč si to myslí tak mi většinou odpoví že byt je jenom jejich, že s ním mohou ručit za hypotéku, že nájemník může získat od stát podporu na bydlení a nebo, že si do bytu mohou nastěhovat koho chtějí a nemusí se ptát družstva na souhlas. Tím obvykle výčet důvodů proč je lepší byt v osobním vlastnictví končí. Pokud bych neměl mnohaleté zkušenosti s investováním do nemovitostí tak bych s nimi souhlasil, protože jejich argumenty jsou samozřejmě pravdivé a logické.
Za 13 let co obchoduji s investičními byty, jsem ale dospěl k poznání, že investice do bytu v osobním vlastnictví není tou nejlepší možností jak investovat a to i přes výše uvedené argumenty. V tomto článku vás chci seznámit s důvody, které mě nakonec přivedly k tomu, že investuji převážně do družstevních bytů.
Dříve než vám prozradím, proč si myslím, že je lepší investovat do družstevních bytů, pojďme si říct co to vlastně ten družstevní byt je. Pokud kupujete družstevní byt tak ve skutečnosti žádný byt přímo nevlastníte, kupujete si totiž podíl v bytovém družstvu s právem užívání konkrétní bytové jednotky, kterou Vám bytové družstvo pronajme. Stáváte se tak spolumajitelem družstva a nájemcem bytu. Nevlastníte tedy byt, ale podíl v družstvu.
Tak a nyní se pojďme podívat na sedm důvodů, proč je investování do družstevních bytů výhodnější.
1. Družstevní byty jsou levnější.
První důvod proč investuji do družstevního bytu je cena. V jedné moudré knize jsem se dočetl, že investor vydělává při nákupu a né při prodeji. Proč to tu zmiňuji? No protože, družstevní byty jsou o cca. 20% levnější než byty v osobním vlastnictví. Dvoupokojový družstevní byt v Karviné stojí 800.000 Kč, ale úplně stejný byt v osobním vlastnictví stojí 1.000.000 Kč. Investice do družstevního bytu mi tak okamžitě vydělá 200.000 Kč a to jsou peníze, které na ulici jen tak nenajdu To je hlavní důvod proč kupuji družstevní byty. Družstevní byty jsou prostě levnější.
2. Možnost financování ze stavebního spoření.
Druhý důvod proč investuji do družstevních bytu je ten, že mám možnost koupi družstevního bytu financovat úvěrem ze stavebního spoření. Úrok mám u úvěru ze stavebního spoření sice asi o 1% vyšší než u hypotéky, ale na rozdíl od hypotéky si můžu půjčit celou kupní cenu a hlavně mám po celou dobu splácení úrok stejný. Nejsem tak vystaven riziku růstu úrokových sazeb jao je tomu u hypotéčních úvěrů. A protože kupuji o 20% levnější družstevní byt, tak i přes vyšší úrokovou sazbu nakonec zaplatím za družstevní byt méně, než za byt v osobním vlastnictví.
3. Družstevním bytem se za úvěr neručí.
Třetím důvodem proč investuji do družstevních bytů je, že za úvěr ze stavebního spoření nemusím bytem ručit. Stavební spořitelna mi půjčí bez nutnosti ručit bytem a to je obrovská výhoda. Představte si, že chcete prodat byt v osobním vlastnictví, na kterém vám vázne zástavní právo. Takový byt je prakticky neprodejný. Aby jste ho prodali, musíte nejprve vymazat zástavu a to bude pro většinu lidí takřka neřešitelný problém. Proto raději investuji do bytu družstevních, protože u nich nevzniká zástava a díky tomu je mohu kdykoli bez problému prodat.
4. Družstevní byty se snadno převádí.
Čtvrtým důvodem proč investuji do družstevních bytů je snadná převoditelnost družstevního podílu. Pokud bych chtěl prodat byt v osobním vlastnictví tak k tomu potřebuji právníka, který sepíše kupní smlouvu a smlouvu o úschově, potom budu čekat minimálně 20 dnů než katastr zapíše převod zástavního práva a teprve pak se byt předává, když jde všechno dobře tak za měsíc mám peníze, přičemž za právníka a katastr jsem utratil minimálně 10.000 Kč. Když se, ale něco pokazí, například přijde Covid, exekuce, nebo nedej bože někdo z účastníků zemře tak se celá transakce může protáhnout klidně i na několik let. Pokud, ale kupuji nebo prodávám byt družstevní tak převod trvá 1 hodinu, smlouvy jsou jednoduché takže není potřeba, aby je sepisoval právník. K převodu dojde jakmile je smlouva předána předsedovi družstva. Je to jednoduché, rychlé a levné bez zbytečných komplikací.
5. Vlastnictví družstevního bytu je diskrétní.
Pátým důvodem proč investuji do družstevních bytů je diskrétnost. Když si koupím byt v osobním vlastnictví tak se to okamžitě každý dozví, jsem totiž zapsán v katastru nemovitosti, který je veřejný. Dnes existují služby, pomoci, kterých si kdokoli může snadno vyfiltrovat co a kde vlastním a dokonce si kdokoli může zjistit, kolik jsem za nemovitost zaplatil, případně za kolik jsem ji prodal. Každý tak může vědět kolik mám peněz a to mi není zrovna příjemné. To, že se dají takto získané informace zneužít tady snad ani nemá smysl rozvádět. Když si, ale koupím družstevní byt, tak v žádném katastru nefiguruji, nikdo se nikdy nedozví jestli nějaký družstevní byt vlastním a už vůbec se nikdo nedozví za kolik jsem jej koupil a za kolik prodal, nikdo se také nedoví kolik jsem na tom vydělal. Investování do družstevních bytů je díky tomu naprosto diskrétní.
6. S nájemníkem se uzavírá podnájemní smlouva.
Šestým důvodem proč investuji do družstevních bytů je, že s podnájemníkem uzavírám podnájemní smlouvu. Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví, kde se vždy uzavírá smlouva nájemní, která je přísně regulována občanským zákoníkem a zvýhodňuje nájemníky oproti pronajimatelům, se u družstevního bytu uzavírá smlouva podnájemní. Výhodou podnájemní smlouvy je, že si v ní mohu sjednat co se mi zlíbí, díky tomu mám větší jistotu, že v případě, že budu mít v bytě neplatiče tak se ho snadno a zcela legálně zbavím. Není nic horšího než mít v bytě neplatiče, kterého se nemůžete vystěhovat. To se mi u podnájemní smlouvy stát nemůže a proto investuji do bytu družstevních a ne v osobním vlastnictví.
7. Prodejem bytu zaniká podnájem.
Sedmým důvodem proč investuji do družstevních bytů je to, že podnájemní smlouva automaticky zaniká s převodem bytu. Představte si, že chcete byt prodat a máte kupce, který se tam chce nastěhovat. Pokud máte byt družstevní tak je to bez problému, protože s převodem členského podílu automaticky zaniká i podnájemní smlouva a podnájemník se musí z bytu vystěhovat. U bytu v osobním vlastnictví, ale nájemní smlouva přechází na nového majitele, což znamená, že nájemník v bytě zůstává a vy tak máte byt, který je v tu chvíli prakticky neprodejný, musíte počkat než nájemníkovi skončí nájemní smlouva a to může trvat klidně i 1 rok a teprve pak můžete byt prodat.
Těchto sedm důvodů mě nakonec vedlo k mému rozhodnutí investovat právě do družstevních bytů. Proto všechny námi nabízené byty jsou družstevní. Zastávám totiž názor, že investovat do družstevních bytů je výhodnější než investovat do bytu v osobním vlastnictví a praxe mi zatím dává zapravdu.
Petr Poncza
